Soffitta dei Medici

L'unità immobiliare oggetto della presente perizia si sviluppa al 2° e 3° piano di un edificio condominiale ad uso esclusivamente residenziale, situato nel centro storico della città di Cortona, in particolare su Via Tarconte, vicino a una delle antiche porte di accesso presenti sulle mura etrusco-rinascimentali che circondano la città.

Caratteristiche storiche

L'edificio è stato costruito nel 1602, come testimoniato dalla stele in marmo affissa ai piedi della scala di accesso all'unità in questione, dai Cadetti della nobile famiglia fiorentina dei Medici, come si può leggere sull'incisione visibile sul portale in pietra serena della porta d'ingresso all'edificio dalla pubblica via.

L'edificio costituisce inequivocabilmente il corpo principale che si affaccia sulla piazza antistante la sua facciata, la cosiddetta “Piazzetta della Legna”, di cui rappresenta ancora l'immagine architettonica e costruttiva dominante.

Il 2° piano, sul quale si sviluppa la parte principale dell'unità immobiliare, costituiva il “piano nobile” dell'edificio, come dimostra la grande altezza dei soffitti, di circa 3,70 metri, e le ampie finestre dalle quali si domina da un lato gli edifici vicini e dall'altro lo splendido panorama del monte e della collina di Sant'Egidio. Il sovrastante terzo piano, sviluppato interamente nella mansarda dell'edificio e con caratteristiche di sostanziale abitabilità, era destinato alla servitù, come dimostrano le finestre presenti in tutte le stanze e alcuni resti ancora visibili, come le tracce di un piccolo altare affrescato su una parete e una nicchia con uno scarico a terra, ancora libero, dove evidentemente c'era una toilette per la stessa servitù.

Costruzione e Caratteristiche Strutturali

La struttura dell'edificio è tipica delle dimore nobiliari dell'epoca ed è costituita da strutture portanti verticali molto spesse pietra e strutture orizzontali con orditura portante in legno a vista, travi principali di alto spessore e correnti trasversali anch'essi in legno a interasse ridotto, sormontate da pianelle in cotto, tipiche degli edifici toscani dell'epoca, il tutto in perfetto stato di conservazione e costituente una delle caratteristiche peculiari dell'edificio.

Livello di finitura interna

L'intero secondo piano è stato recentemente sottoposto a una riqualificazione degli elementi di finitura superficiale. Oltre alla ridipintura di tutte le pareti e dei soffitti, nuovi pavimenti in legno sono stati creati ovunque, tranne che nella cucina e nei servizi igienici, che sono tutti dotati di prestigiosi rivestimenti e pavimenti in ceramica. Vi sono inoltre vari tipi di affreschi opera di un noto artista di Cortona ormai scomparso. Tutti i rubinetti e i sanitari sono stati installati di recente da produttori prestigiosi.

Porte e finestre

Tutte le porte interne sono in gran parte coeve all'edificio, o comunque non di recente fattura, ad eccezione di alcune di costruzione più recente realizzate con materiali e tipologia costruttiva molto simili a quelle preesistenti. Tutti gli infissi esterni sono costituiti da telai e controtelai in legno massello di alto spessore, tutti dotati di vetri a camera e scuri esterni in legno completi di persiane interne per l'oscuramento e la protezione dal vento.

Caratteristiche dimensionali

Il secondo piano ha una superficie utile di 158 metri quadri e una superficie commerciale di 223 metri quadrati.

Il terzo piano, che si sviluppa sulla stessa proiezione del secondo piano, essendo costituito da locali mansardati con altezze variabili e naturalmente decrescenti verso i cornicioni, ha una superficie utile di circa 80 metri quadrati. Va notato che questa superficie, in relazione alle normative edilizie vigenti, è interamente recuperabile a fini abitativi, sebbene richieda, a differenza del secondo piano, necessari interventi di adeguamento, attualmente riconducibili al cosiddetto “Bonus di costruzione” e quindi quasi totalmente esentasse se eseguita entro i termini stabiliti dai vigenti decreti ministeriali.

Sistemi tecnologici

L'unità immobiliare è dotata di un impianto di riscaldamento autonomo con radiatori in ghisa comandati da un cronotermostato elettronico, e per la produzione combinata di acqua calda sanitaria, di una caldaia alimentata a gas metano, utilizzata anche per il servizio di cottura, derivato dallo stesso contatore stradale dedicato. È presente inoltre un impianto dell'acqua fredda per usi igienico-sanitari e di cucina, anch'esso derivato da un contatore stradale dedicato, oltre a un impianto elettrico completo per illuminazione e f.m., con corpi illuminanti al secondo piano di particolare pregio.