L\u2019immobile oggetto della presente relazione si sviluppa al 2\u00b0 e al 3\u00b0 piano di un condominio ad uso esclusivamente residenziale situato nel centro storico della citt\u00e0 di Cortona, in particolare in Via Tarconte, nelle vicinanze di una delle antiche porte di accesso presenti sulle mura etrusco-rinascimentali che circondano la citt\u00e0.<\/p>\n
A) Caratteristiche storiche
L'edificio fu costruito nel 1602 (come testimonia la stele marmorea apposta ai piedi della scalinata di accesso all\u2019unit\u00e0 in questione) dai cadetti della nobile famiglia fiorentina dei Medici, come si pu\u00f2 leggere nell\u2019incisione visibile sul portale in pietra serena della porta d\u2019ingresso all\u2019edificio dalla strada pubblica.
L'edificio, infatti, costituisce inequivocabilmente l'edificio principale che si affaccia sulla piazza antistante la sua facciata (la cosiddetta \u201cPiazzetta della Legna\u201d), di cui rappresenta tuttora l'immagine architettonica e costruttiva dominante.
Il secondo piano, sul quale si sviluppa la parte principale dell\u2019unit\u00e0 immobiliare, costituiva il \u201cpiano nobile\u201d dell\u2019edificio, come dimostra la notevole altezza delle stanze (circa 3,70 metri) e dalle ampie finestre da cui si domina, da un lato, gli edifici vicini e, dall\u2019altro, lo splendido panorama del monte Sant\u2019Egidio e della collina, mentre il terzo piano sovrastante, interamente ricavato nella mansarda dell\u2019intero edificio, pur presentando caratteristiche di notevole abitabilit\u00e0, era destinato alla servit\u00f9, come dimostrano le finestre presenti in tutte le stanze e alcuni resti ancora visibili (tracce di un piccolo altare affrescato su una parete e la presenza di una nicchia con uno scarico sul pavimento, ancora libera, dove evidentemente si trovava una toilette per la stessa servit\u00f9).<\/p>\n
B) Caratteristiche costruttive e strutturali
La struttura dell\u2019edificio \u00e8 tipica delle dimore nobiliari dell\u2019epoca e consiste in strutture portanti verticali in pietra molto spessa e strutture orizzontali con travature portanti in legno a vista (travi primarie di sezione elevata e travi trasversali anch\u2019esse in legno con interasse ridotto) sormontate da un murato in mattoni, tipico delle costruzioni toscane dell\u2019epoca e in perfetto stato di conservazione, che costituisce una delle caratteristiche peculiari dell\u2019edificio.<\/p>\n
C) Livello di finitura interna
L'intero secondo piano \u00e8 stato recentemente sottoposto a lavori di ristrutturazione delle finiture: in particolare, oltre alla riverniciatura di tutte le pareti e dei soffitti, sono stati posati nuovi pavimenti in legno in tutti gli ambienti (ad eccezione della cucina e dei bagni, che sono tutti dotati di prestigiosi rivestimenti e pavimenti in ceramica). Sono inoltre presenti vari tipi di affreschi realizzati da un noto artista cortonese ormai scomparso. Tutti i rubinetti e i sanitari sono stati installati di recente da produttori di prestigio.<\/p>\n
D) Porte e finestre
Tutte le porte interne risalgono in gran parte all\u2019epoca di costruzione dell\u2019edificio o, in ogni caso, non sono di recente realizzazione, ad eccezione di alcune di costruzione pi\u00f9 recente ma realizzate con materiali e tecniche costruttive molto simili a quelle preesistenti. Tutte le finestre esterne sono costituite da telai e controtelai in legno massello di notevole spessore e sono tutte dotate di doppi vetri e persiane esterne in legno, complete di contro-persiane interne per l\u2019oscuramento e la protezione dal vento.
E) Caratteristiche dimensionali
Il secondo piano ha una superficie utile di 158,00 metri quadrati e una superficie commerciale di 223,00 metri quadrati.
Il terzo piano, che si sviluppa sull\u2019esatta proiezione del secondo piano, costituito da locali mansardati con altezze variabili e che digradano naturalmente verso i balconi, ha una superficie utile di circa 80 metri quadrati. Va sottolineato che tale superficie, in base alle vigenti norme edilizie, \u00e8 interamente recuperabile a fini abitativi, sebbene richieda, a differenza del secondo piano, necessari interventi di adeguamento, attualmente tutti tuttavia riconducibili ai cosiddetti \u201cBonus Edilizia\u201d e quindi quasi totalmente esenti da imposte se eseguiti entro i termini stabiliti dalle attuali disposizioni ministeriali.<\/p>\n
F) Sistemi tecnologici
L'unit\u00e0 immobiliare \u00e8 dotata di un impianto autonomo di riscaldamento con radiatori in ghisa controllati da un cronotermostato elettronico e per la produzione combinata di acqua calda sanitaria, con una caldaia alimentata a gas naturale, utilizzata anche per la cottura, derivante dallo stesso contatore stradale dedicato. \u00c8 inoltre presente un impianto di acqua fredda per uso sanitario e in cucina, anch\u2019esso derivante da un contatore di strada dedicato. \u00c8 presente infine un impianto elettrico completo per l\u2019illuminazione e la climatizzazione, con apparecchi di illuminazione al secondo piano di particolare pregio<\/p>\n
G) Conformit\u00e0 alle norme edilizie e urbanistiche
Conformit\u00e0 alle norme urbanistiche<\/p>\n\n\n
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The real estate unit subject of this report develops on the 2nd and 3rd floors of a condominium building for residential use only located in the historic center of the city of Cortona and in particular on Via Tarconte, which is located near one of the ancient doors. of access present on the Etruscan-Renaissance walls 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